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本文目錄一覽：

• 1、房地產(chǎn)企業(yè)信息化優(yōu)先項目決策？
• 2、房地產(chǎn)投資分析在分析指標(biāo)上該如何進行選擇?
• 3、煙臺什么房地產(chǎn)DIY活動比較新穎時髦火爆？什么房地產(chǎn)暖場活動熱門？誰家DIY活動搞的好？

房地產(chǎn)企業(yè)信息化優(yōu)先項目決策？

隨著宏觀及微觀環(huán)境的變化,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(簡稱“房企”)的生存發(fā)展模式正發(fā)生著根本性的轉(zhuǎn)變,越來越多的房企對借助信息化提升內(nèi)部管理水平表現(xiàn)出興趣。有的企業(yè)采取了一步到位的整體化推進方式,而有的企業(yè)則選擇價值鏈的某些環(huán)節(jié)作為突破口,這兩種信息化推進方式的決策過程均包含了對優(yōu)先項目的決擇。

房企信息化優(yōu)先項目決策的目的是為房企找到當(dāng)前可行的最有利于鞏固或發(fā)展其競爭優(yōu)勢的信息化項目。其決策過程首先是識別房企關(guān)鍵價值活動及價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系,據(jù)此斟選出房企信息化備擇關(guān)鍵項目,然后根據(jù)信息化優(yōu)先項目的優(yōu)選標(biāo)準最終決策出信息化優(yōu)先項目。

美國哈佛商學(xué)院邁克爾·波特教授在《競爭優(yōu)勢》一書中提出了價值鏈概念,并將它作為判定競爭優(yōu)勢的基本工具,此后價值鏈分析模型被廣泛應(yīng)用于競爭戰(zhàn)略理論與實踐。盡管各房企的價值鏈具有自身的特色,但大體上是相似的。本文以圖1的價值鏈模型來展開分析。

1 房企價值鏈模型分析

企業(yè)價值活動類型分為支持活動與主體活動兩大類。

房企價值鏈中支持活動有:企業(yè)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、人力資源管理、采購管理、技術(shù)開發(fā)。房企價值鏈中主體活動有:獲得土地資源、規(guī)劃設(shè)計、報批報建、工程施工管理、工程造價管理、市場銷售、交房、售后服務(wù)。

價值鏈不是一些獨立活動的集合,而是相互依存的活動構(gòu)成的一個系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中,各項活動之間存在著一定的聯(lián)系。例如:交房前細致的工程驗收可以減少客戶的不滿及用于處理客戶投訴的成本。在人力資源管理方面的投入可以提高客戶滿意度。在市場研究方面的努力可以縮短銷售周期加快資金回籠。

價值活動間的聯(lián)系不僅存在于一個房企價值鏈內(nèi)部,而且存在于企業(yè)價值鏈與供應(yīng)商或買方價值鏈之間。通過影響供應(yīng)商價值鏈的結(jié)構(gòu),或者通過改善企業(yè)與供應(yīng)商價值鏈之間的關(guān)系,企業(yè)與供應(yīng)商常常會雙方受益。例如:向買方提供精裝修房、對接供應(yīng)商的電子商務(wù)。

2 房企的關(guān)鍵價值活動及價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系識別

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵價值活動及價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系是指房企價值鏈中最有利于鞏固和發(fā)展其競爭優(yōu)勢的活動與聯(lián)系。每個房企都有自身的特色,房企可以從對比競爭對手價值鏈中識別出自身的關(guān)鍵價值活動及價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系。

本文采用行業(yè)成功關(guān)鍵因素法來識別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵價值活動及價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系。

就房地產(chǎn)行業(yè)的成功關(guān)鍵因素而言,不同的專家學(xué)者有不同的看法,但從許多房地產(chǎn)公司的成敗中,大體上,我們可以得到如下這些認識:土地資源幾乎是所有房企的命脈,投資分析、報批報建等是多數(shù)房企的最關(guān)鍵價值活動。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),這要求房企具有較強的資金管理能力。財務(wù)管理、工程造價管理、銷售管理自然被許多房企視為關(guān)鍵價值活動。此外,產(chǎn)品開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多是房地產(chǎn)行業(yè)顯著的特征,因此整合、協(xié)調(diào)多方資源的能力也是房企重要競爭力競爭力之一,所以供應(yīng)商管理、工期管理也被普遍地認為是關(guān)鍵價值活動。當(dāng)然,對于標(biāo)新立異追求差異化優(yōu)勢的房企來說,規(guī)劃設(shè)計、市場研究也是關(guān)鍵。房企的價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系主要是財務(wù)與銷售間的聯(lián)系、財務(wù)與工程造價管理間的聯(lián)系、設(shè)計與銷售間的聯(lián)系、銷售與客戶服務(wù)間的聯(lián)系、采購與工程施工管理間的聯(lián)系、采購與工程造價管理間的聯(lián)系等。

3房企信息化備擇關(guān)鍵項目的斟選

房企信息化備擇關(guān)鍵項目的斟選有兩個任務(wù),首先是由關(guān)鍵價值活動及價值活動間關(guān)鍵聯(lián)系映射出各自相應(yīng)的信息化項目,然后剔除推行信息化意義不大的一些項目。

信息技術(shù)是通過轉(zhuǎn)換價值活動的履行方式來影響價值鏈的。信息技術(shù)可以滲透于企業(yè)的所有價值活動中,基本上每項價值活動均能映射出相應(yīng)的信息化項目。但并非所有的價值活動都有借助信息系統(tǒng)來改進履行方式的意義,即便這個價值活動是關(guān)鍵價值活動,也同樣可能不具備信息化的必要性和可能性。為了篩選出關(guān)鍵信息化項目,不具備信息化的必要性和可能性的項目便應(yīng)首先被剔除,比如,土地資源價值的識別活動、政府事務(wù)處理等。

一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)信息化關(guān)鍵項目有財務(wù)總帳管理系統(tǒng)、成本管理(預(yù)算管理)系統(tǒng)、工程造價管理(工程合同管理)系統(tǒng)、售樓管理系統(tǒng)、供應(yīng)商管理系統(tǒng)、市場信息管理系統(tǒng)等。

4 房企信息化優(yōu)先項目的決擇

房企信息化優(yōu)先項目的決擇就是要在斟選出的備擇項目中選定一個項目作為優(yōu)先項目。在不同的市場—產(chǎn)品生命周期階段,具有各自資源或能力優(yōu)勢的房企應(yīng)從實際出發(fā),結(jié)合企業(yè)特征作出“令人滿意的”選擇。

在決擇過程中最主要的任務(wù)是判斷多個待推進的關(guān)鍵信息化項目的優(yōu)先順序,而判斷優(yōu)先順序,要依據(jù)一定的排序標(biāo)準。本文建議在制定標(biāo)準時至少應(yīng)考慮以下三個方面。

4 1 企業(yè)信息化優(yōu)先項目與企業(yè)目標(biāo)的關(guān)聯(lián)度

企業(yè)信息化是為企業(yè)目標(biāo)服務(wù)的,只有在明確的企業(yè)目標(biāo)指引下,企業(yè)信息化才會有正確的方向。例如,房企年度計劃欲將業(yè)務(wù)拓展到全國的多個城市甚至海外,那么一個能支持跨地域集中管理應(yīng)收樓款的售樓管理系統(tǒng)便與企業(yè)的擴張戰(zhàn)略有較高的關(guān)聯(lián)度。對于只想完成單個項目開發(fā)的房企來說,資金管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、營銷管理系統(tǒng)也會被視為是多余的。

企業(yè)信息化優(yōu)先項目與企業(yè)目標(biāo)的關(guān)聯(lián)度應(yīng)作為標(biāo)準的重要變量。當(dāng)信息化進程與企業(yè)目標(biāo)保持高度一致時,信息化項目會得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視,會得到更多的支持。在選擇企業(yè)信息化優(yōu)先項目時,要特別關(guān)注其與企業(yè)近期目標(biāo)的關(guān)聯(lián)度。

4 2 信息化項目對競爭優(yōu)勢的貢獻值

從數(shù)量上精確計算出信息化項目對企業(yè)競爭優(yōu)勢的貢獻值是困難的,實踐中多采用定性分析的方法。考察某個信息化項目對企業(yè)競爭優(yōu)勢的貢獻值,應(yīng)從成本削減和差別化兩個維度入手。一方面,分析其對具體某個價值活動的貢獻;另一方面,分析其通過協(xié)調(diào)及最優(yōu)化兩個機制對與其相聯(lián)系的價值活動的貢獻。

根據(jù)邁克爾·波特教授的觀點,成本優(yōu)勢與經(jīng)營差別化優(yōu)勢是一個企業(yè)可能具有的兩種競爭優(yōu)勢。如果企業(yè)在從事價值活動中取得了低于其競爭者的累計成本,成本優(yōu)勢就由此產(chǎn)生。當(dāng)一個企業(yè)能夠為買方提供一些獨特的、對買方來說其價值不僅僅是價格低廉的東西時,這個企業(yè)就具有了區(qū)別于其競爭對手的經(jīng)營差別性。如果企業(yè)獲得的溢價超出為經(jīng)營差別化而追加的費用,那么經(jīng)營差別化就會使企業(yè)獲得出色的業(yè)績。任何一種價值活動都是獨特性的一個潛在來源。

當(dāng)價值鏈中的活動互相聯(lián)系時,改變其中一項活動的履行方式便可以降低兩者的總成本。有意地提高一項活動的成本不僅可能降低另一項活動的成本,而且也可能降低總成本。對各種聯(lián)系的管理是一項比管理各種價值活動本身更為復(fù)雜的任務(wù)。既然認識和管理這些聯(lián)系是十分困難的,那么能夠這么做的能力常會成為產(chǎn)生競爭優(yōu)勢的取之不盡的資源。

4 3 項目推進條件的成熟度

信息化項目推進受多方面因素的影響,不具備成熟條件的信息化項目給企業(yè)帶來的只是負擔(dān)。一般而言,房企信息化項目的推進條件主要有:

(1)軟件系統(tǒng)的成熟度。硬件條件對房企而言不成為問題,但軟件系統(tǒng)的成熟度往往會制約房企良好愿望的實現(xiàn)。市場上有許多產(chǎn)品化的軟件系統(tǒng)供房企選擇,這些軟件產(chǎn)品中不乏上品。有的軟件系統(tǒng)已在全國上千家房企中成功運用。追求軟件系統(tǒng)的成熟度要避免為了等待軟件產(chǎn)品某一非關(guān)鍵功能的實現(xiàn)而延誤了信息化的機會。

(2)信息化項目實施方的實力。信息化項目的實施環(huán)節(jié)應(yīng)得到重視。軟件行業(yè)有“三分軟件、七分實施”的說法。信息化項目的實施方可能是軟件系統(tǒng)供應(yīng)商,也可能是富有房地產(chǎn)行業(yè)管理經(jīng)驗和項目實施經(jīng)驗的第三方。成熟的實施方能為房企減少時間、精力、人力的投入,并較深層次的挖掘軟件系統(tǒng)的效益。

(3)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對擬引進信息化項目的認識深度。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對擬引進信息化項目的認識深度將決定其態(tài)度。

(4)相關(guān)職能部門間的協(xié)調(diào)度。信息化項目的推行往往跨越傳統(tǒng)的組織界限,涉及多個職能部門,相關(guān)職能部門間的不協(xié)調(diào)常會對信息化項目的推行構(gòu)成阻力。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)重視理順職能部門間的關(guān)系,特別是在項目推行結(jié)果涉及職權(quán)調(diào)整的情形下。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因沒有合適的人才而導(dǎo)致信息化項目推行不力是常有的事。熟悉房企業(yè)務(wù)的信息化人才較少,且這類人才的成長期較長,有的房企轉(zhuǎn)而依賴外包。

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房地產(chǎn)投資分析在分析指標(biāo)上該如何進行選擇?

房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，是個大量資金運動房產(chǎn)暖場活動報價對比分析的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準確，是確保整個開發(fā)項目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會導(dǎo)致重大損失。

因此，慎重地進行決策，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認真做好可行性分析研究。

（1）市場分析。

市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產(chǎn)的收益，進而有助于投資者在進行財務(wù)分析時，能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。

（2）財務(wù)分析。

投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此，財務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計，計算出預(yù)期報酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報酬率加經(jīng)比較來判定這項投資是否可行。此外，財務(wù)分析并對投資的風(fēng)險進行估計，以判定面臨的風(fēng)險與預(yù)期報酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。

（3）可行性分析。

可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除房產(chǎn)暖場活動報價對比分析了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，

因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。

投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。

通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。

擴展資料

房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種房產(chǎn)暖場活動報價對比分析：

(1)市場競爭風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風(fēng)險是市場競爭能力的主要風(fēng)險。

(2)購買力風(fēng)險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

(3)流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。

這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險。

(4)利率風(fēng)險。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響房產(chǎn)暖場活動報價對比分析：一是對房地產(chǎn)實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負擔(dān)。

(5)經(jīng)營性風(fēng)險。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要有3種情況：

一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤房產(chǎn)暖場活動報價對比分析；

二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；

三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值等。

(6)財務(wù)風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：

一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；

二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

(7)社會風(fēng)險。是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。

(8)自然風(fēng)險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

煙臺什么房地產(chǎn)DIY活動比較新穎時髦火爆？什么房地產(chǎn)暖場活動熱門？誰家DIY活動搞的好？

呵呵 現(xiàn)在房產(chǎn)暖場活動報價對比分析的房地產(chǎn)暖場活動比較熱門的就是大家自己DIY房產(chǎn)暖場活動報價對比分析，DIY種類很多啦房產(chǎn)暖場活動報價對比分析，像蛋撻房產(chǎn)暖場活動報價對比分析，瑪芬蛋糕，蘋果派，餅干之類的等等。俺就有幸參加過一個房地產(chǎn)和煙臺萊仕克DIY家庭烘焙聯(lián)合組織的的做蛋糕的活動，自己做的蛋糕吃著就是一個字:爽！ 煙臺萊仕克的師傅絕對沒得說！蛋糕口味也很好。

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